アパートの壁のダメージはどうするの？原状回復から補修方法を解説

アパートの壁に穴が空いたり剥がれてきたりした場合、どうすればよいのか知っていますか？

アパートの借主には原状回復義務がありますが、多くの人が「借りた時の状態に戻さなければいけない」と勘違いしています。「通常の使用による劣化」は原状回復する義務はありません。「故意や過失による損傷」が主に原状回復の対象です。

今回は、賃貸にお住まいの方が知っておくべき原状回復義務についてと、壁の穴や剥がれ、破れなどの補修方法や専門業者に依頼する場合の目安を紹介します。アパートを退去する際の参考にしてください。

 

賃貸アパートは原状回復義務がある

アパートに限らず賃貸物件を借りた場合は、借りた状態に戻して貸主に返す原状回復義務があります。原状回復については、民法で定められており、国交省のガイドラインもあるため、ここで解説します。

 

国交省が定めるガイドライン

民法では、第五百四十五条に「当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う。ただし、第三者の権利を害することはできない。※1」と定められています。

この法律を賃貸アパートに適用すれば、借主は退去時に部屋を借りたときの状態に戻してから貸主に返さなければなりません。

しかし、日々の生活を行うアパートは経年劣化などのやむを得ない事由により、部屋にダメージが蓄積します。このようなものまで原状回復することは物理的に不可能であるため、国交省が原状回復に関するガイドラインを設けました。

国交省のガイドラインでは、

「原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。

そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。※2」と定められています。

つまり、アパートを退去する際に、故意・過失・善管注意義務違反によるダメージ以外は原状回復しなくてもよいということです。アパートの壁についても、同じ解釈で問題ありません。

※1：引用 民法 第五百四十五条 解除の効果

※2：引用 国交省 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について

 

貸主とのトラブルにならないように注意しよう

アパートの退去時は、原状回復について貸主とトラブルにならないように注意が必要です。

民法と国交省のガイドラインでは原状回復について差があります。貸主としては、できるだけ綺麗な状態で部屋を返してほしいと思うことが当然であり、借主は原状回復の費用を負担したくないと思うものです。

トラブルの中で多いのが、壁にネジや釘で穴を開けた場合です。民法を適用すれば、原状回復義務が生じます。国交省のガイドラインでは下地ボードの貼り替えが必要な程度の穴があいた場合は、原状回復が必要とされています。

ネジや釘の穴で、下地ボードを張り替えなければならない穴の解釈が貸主と借主で異なっていれば、トラブルの種になります。

入居前にどの程度なら釘を打ってよいかなど、細かな点を確認しておくと退去時のトラブルは避けられるでしょう。

 

リフォームは貸主の許可が必要

アパートの退去時に原状回復が必要だとしても、勝手にリフォームしないように注意してください。賃貸契約では、大抵の場合リフォームに関しては、貸主の許可が必要と定められています。

勝手にリフォームすれば、そのリフォームをやり直した費用まで請求されるおそれがあるため、事前に相談して許可が得られればリフォームを依頼しましょう。

貸主がリフォーム業者を指定する場合もあります。貸主が懇意にしているリフォーム業者は費用がかさむ場合があるため、見積書を見て納得できない場合は詳細を尋ねましょう。その際は裁判事例や国交省のガイドラインが役立ちます。

 

アパートの壁に原状回復しなければならないダメージを与えた場合の対処法

アパートの壁に経年劣化では説明がつかないほどの大きなダメージを与えてしまった場合は、原状回復の義務が発生します。壁以外にも、大きなダメージを不注意で与えることがあるかもしれません。ここではアパートの壁を主題にして、対処法について解説します。

 

自分でDIY修理

アパートの壁に原状回復義務が生じるようなダメージを与えてしまった場合は、あまりおすすめしませんが、自分でDIY補修をする方法があります。

しかし、下手なDIY補修をして貸主や管理会社に補修したことがバレるようであれば、隠蔽を疑われるため問題が大きくなるだけです。

もし、アパートの壁をDIY補修するのであればダメージを受けた形跡が分からないような技術が必要です。上の画像は修復のプロであるリペア業者の事例画像ですが、ダメージ箇所を見つけ出すことさえ難しい仕上がりになっています。このレベルのDIY補修ができるのであれば、チャレンジする価値はあるかもしれません。

 

貸主に相談してリフォームする

アパートの退去前にリフォームが必要と判断すれば、素直にリフォームについて貸主に相談しましょう。先程も少し触れましたが貸主は次の入居者のためにも、できる限り綺麗な状態にしたいと考えるものです。

退去後であれば壁の小さなダメージであっても、リペアではなく、壁全体を剥がしてクロス全てを張り替えるリフォームを選ぶことが多くなります。下地までリフォームされて高額な補修費を請求されるケースも少なくありません。

例えば借主には民法で定められている善管注意義務があります。善管注意義務とは、「善良な管理者の注意義務」の略語です。

アパートで適用される善管注意義務とは、借主の管理が不十分なことが原因でアパートにダメージを与えてしまう行為です。

仮に壁に汚れがついたとしても通常なら壁を拭いて汚れを落とします。しかし、放置して拭いても落ちない汚れを作るような行為が、善管注意義務違反です。

このように、国交省のガイドラインを超えるダメージを与えたのが明白であれば、退去する前に貸主にリフォームについて相談しておきましょう。退去によるリスクを大幅に減らすことができます。

 

修復の専門業者に依頼

グレーゾーンですが、リペアならダメージがあったことが分からなくなる技術力で修復できます。しかし、勝手に修復したことが貸主にバレた場合は、借主の責任で再補修をされて費用を負担しなければならないリスクがあります。

穏便に治めるためにはダメージの詳細を貸主に相談し、リペアで修復することについて承認を得ることです。貸主も正直に話されて綺麗に修復できるのであれば、無下に断ることは難しいでしょう。

 

壁の補修をDIYするか専門業者に依頼するかの目安

アパートの壁にダメージを与えてしまった場合、DIY補修できるダメージやリペア業者に依頼するべき範疇は明確ではありません。あくまでも目安ですが、DIY・リペア・リフォームの範疇について解説します。

・DIYできる目安：画鋲やピンの穴、クロスや壁紙のつなぎ目の剥がれ始めの症状程度ならDIYで補修できるでしょう。ただし、不慣れな人や不器用な人ならリペア業者に依頼することを検討するほうが賢明です。

・リペア業者に依頼するほうがよい壁のダメージ：クロスだけでなく、石膏ボードまで影響している穴や剥がれてしまったクロスや壁紙などは、DIY補修しても補修跡が残るためリペア業者に依頼しましょう。画像のような状態であればDIYでの補修は避けるほうが無難です。

・リフォーム業者に依頼すべき壁のダメージ：壁のダメージでリフォーム業者に依頼することはよほどのことがない限り必要ありません。しかし、人が通り抜けられるほどの大きな穴を開けた場合や壁一面に落書きしてしまった場合はリフォーム業者に依頼しましょう。

 

壁の穴や壁紙の剥がれ・破れをDIYする方法

壁のダメージをDIYで補修できる範囲は限られていますが、ツールを使えば効率的に、そして補修の跡が残らないケースもあります。ここでは補修内容ごとにDIYで役立つツールを紹介します。

 

壁の穴を埋める方法

釘やピンの穴を埋めるには、「クロスの穴うめ材スーパー」が便利です。6色もラインナップされているので、自宅の壁のクロスの色に合わせて購入しましょう。

【壁の穴を埋める方法】

・ボトルの中栓を外す

・ボトルにノズルを取り付ける

・先端をクロスの穴にあてて軽く中身を押し出す

・穴が埋まれば付属のヘラですき取る

【クロス表面の凸凹を再生する方法】

・周囲の凸凹に合わせて中身を盛り付ける

・乾燥後にドライヤーを当てると自然な膨らみになり凸凹が再生できる

小さな穴を埋めるのに適したツールです。大きな穴を無理に補修することは避けましょう。

 

壁のクロスの型を再現して穴や破れ補修する方法

 

クロスの破れを補修する際、補修箇所だけ周りのクロスの模様と異なり目立つ場合があります。「クロス型取りなおし3点セット」は、クロスの穴や破れを補修しクロスの型を再生できるツールです。

【クロスの型を再現して穴や破れ補修する方法】

・クロスを型取りする

・補修箇所をパテ材で埋める

・パテ材が硬化する前に型を押し付け周囲と同化させる

・12時間程度乾燥させる

パテが硬化するまで、何度でも型を押すことができるため、失敗を恐れずにチャレンジできるツールです。型は破れるまで何度でも使用できます。

 

壁の剥がれを補修する方法

クロスとクロスのつなぎ目は、剥がれやすい場所です。剥がれが大きくならないうちに補修することをおすすめします。「クロスのはがれ補修セット」なら、画像のようにのりを付けて、付属のローラーで押さえるだけで補修できます。

 

壁の破れを補修する方法

大きめのクロスの破れであれば、「クロスパッチ 大穴用」で補修可能です。少し難易度が高いDIYツールですので、自信がない人や時間がない人は、リペア業者に依頼することを検討しましょう。

【壁の破れを補修する方法】

・クロスの破れ部分に補強シートを貼る

・クロスパッチを上から貼って押さえる

・周囲と同化させるために着色や凸凹、模様をつける

周囲と同化させないのなら貼るだけなので簡単です。しかし、周囲と同化させるためには、「クロスのマニキュア」などを使って着色したり、模様をつけたりしなければならないため、相当の労力と時間と技術が必要となります。

 

リフォームとリペアの費用相場

リフォーム業者やリペア業者に補修を依頼する場合、最も気になるのが費用相場です。ここでは、リフォームとリペアに分けて費用相場を解説します。

 

リフォームの費用相場

・壁の傷や穴の修復をする：2万円～5万円程度です。しかし、リフォーム業者はリペアの技術を持っていない場合が多いので、実際にはリペア業者が修復します。リフォーム業者は取次をするだけとなるケースがほとんどです。費用はダメージの大きさによって大きく異なります。

・6畳間の壁紙のクロスを張り替える：4万5,000円～7万円程度です。壁の穴を補修してからクロスを張り替えます。

・壁仕上げ材の変更をするリフォーム：4万円～12万円程度です。壁の仕上げ材によって大きく費用が異なるので確認してから依頼しましょう。

 

リペアの費用相場

リペア費用は基本的に技術料と出張費です。補修に必要な新たな素材に関しては、購入費用を負担することになります。リペアは1箇所の補修につき技術料が発生することが特徴です。技術料は補修の難易度により異なります。壁の穴や傷などでは、2万円～4万円程度が相場ですが、複数のダメージがある場合は費用がかさむかもしれません。

 

定額リペアでリーズナブルな原状回復を

画像は、リペアの技術で壁を修復した一部の事例です。画像のように、ダメージそのものが無かったかのように仕上げる技術力があります。この技術力があるため。アパートなどの賃貸物件から退去する前にリペアに依頼する人が増えているのです。

通常のリペアは、1箇所につき技術料が発生しますが、定額リペアは時間内なら定額料金で、壁だけでなく建材や建具などの補修も複数箇所併せて依頼できます。

アパートの退去による原状回復でお悩みがあるのでしたら、ぜひ次の「無料見積もりフォーム」で相談してください。